Что такое доля в квартире: виды, права и риски 🔵

В наше, экономически тяжёлое и нестабильное время, стало сложно выплачивать ипотеку, и приобретать недвижимость. Однако, квартирный вопрос, можно решить, если купить долю в квартире, для временного проживания, сдачи в аренду, или же, для последующей перепродажи.

Содержание

В чём преимущества покупки

Недвижимость, продающаяся по частям, является выгодным приобретением для тех, кто не имеет возможности, купить отдельное жильё. Купить долю в квартире, можно если она выделена.

Доля в квартире, намного дешевле целой недвижимости.
Владелец доли, может получить регистрацию, и все преимущества собственника.
Имея долю в квартире, можно в ней проживать на правах хозяина.
Рассмотреть её, как объект инвестирования.

Собственник второй части недвижимости, должен быть поставлен в известность о продаже доли, и ему, должно быть предложено право, её купить. На случай, если был получен отказ в покупке, только тогда, доля продаётся. Допускается оформление письменного отказа, а также различные варианты почтового отправления.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка, возможна только с разрешения органа опеки. В этом варианте, ребёнку предоставляется другая недвижимость, или доля в праве собственности.

Каковы подводные камни при покупке

Как и в каждой сделке с недвижимостью, покупатель рискует остаться без денег, и без жилья. Чаще всего, во время проведения сделки:

Продавец, может обмануть клиента не оповестив о сделке, других собственников, которые могут её оспорить, и перевести право покупки доли на себя.
Не выписанные из квартиры родственники, будут проживать в ней постоянно, и это станет проблемой для всех лиц, с которыми, придётся делить жилплощадь.
Квартира с перепланировкой. Если у продавца, отсутствует разрешение на перепланировку, то в дальнейшем, этой проблемой, будет заниматься собственник.
Покупатель может потерять аванс или задаток, если выяснится об ипотеке в банке, или же запрет, на совершение регистрационных действий от ФССП.
Если размер доли слишком мал, собственнику не будет принадлежать целая комната.
Сложности во взаимоотношении с другими проживающими.

Особенности оформления долевой собственности

Чаще всего, происходит отказ в оформлении доли, если нет, нотариально оформленного уведомления от всех собственников, проживающих в квартире.

По статистике, только один из тридцати нотариусов, соглашается зарегистрировать сделку, по наличию почтового уведомления, от всех остальных собственников. Все остальные нотариусы этого не делают.

В любой сделке с недвижимостью, продавец, захочет её ускорить. В этом случае, нужно проверить документы продавца: выписку ЕГРН, паспорт, письменные выписки отказа собственников, свидетельство о наследстве, договор менты. При оформлении подобной сделки, лучше всего, обратиться за помощью к юристу, который поможет избежать проблем, и проверит юридическую чистоту по оформляемой процедуре.

Как закрепить за собой конкретную комнату

Покупка «квадратов» на бумаге не гарантирует автоматическое получение ключей от определенной спальни. Без юридически оформленного порядка пользования вы обладаете правом на каждый сантиметр объекта, но не можете занять комнату вопреки воле сособственников. Как быть, если в «двушке» у вас ½, а второй владелец уже занял бóльшую площадь?

Решить вопрос можно через мирное соглашение, заверенное нотариусом, или через суд. Судья будет учитывать сложившийся порядок проживания и планировку: если комнаты смежные, выделить их в пользование практически невозможно. Важно понимать: определение порядка пользования не превращает долю в отдельный объект недвижимости, она остается частью общего имущества.

Лимиты на микродоли и правило 6 метров

С сентября 2022 года законодательство жестко ограничило дробление жилых помещений. Теперь сделка по отчуждению доли признается ничтожной, если в результате на каждого собственника будет приходиться менее 6 квадратных метров общей площади. Это ограничение было введено для борьбы с «резиновыми» квартирами и профессиональными соседями-рейдерами.

Исключение составляют случаи наследования и приватизации.
Росреестр обязан приостановить регистрацию, если порог метража нарушен.
При расчете учитывается общая, а не жилая площадь квартиры.
Дарение микродоли постороннему лицу также подпадает под этот запрет.

Принудительный выкуп малозначительной части

Владение крошечной частью квартиры (например, 1/20) — это всегда риск. Если вашу долю невозможно выделить в виде отдельной комнаты и вы не имеете существенного интереса в использовании этого жилья, другие собственники могут лишить вас прав через суд. В таком случае вам выплатят рыночную стоимость доли, даже если вы категорически против продажи.

Судебная практика показывает, что «существенный интерес» доказывается наличием другого жилья, родственными связями с соседями и фактом реального проживания. Если вы годами не платили за коммуналку и не появлялись в квартире, шансы потерять микродолю по иску мажоритарных владельцев стремятся к 100%.